Respuesta corta: al vender un proindiviso pagas IRPF por la ganancia y plusvalía municipal, y el comprador paga ITP. Si en lugar de vender formalizas una extinción de condominio, la operación tributa por AJD, mucho más barato, y con carácter general no genera plusvalía municipal. Los impuestos al vender un proindiviso son básicamente tres: la ganancia patrimonial en el IRPF, la plusvalía municipal y el ITP o el AJD que corresponda a la operación.
Contenido de esta guía
- Qué impuestos entran en juego y quién los paga
- IRPF: cómo se calcula la ganancia patrimonial de una cuota heredada
- Plusvalía municipal: los dos métodos de cálculo
- ITP y AJD según el tipo de operación
- Qué pasa si vendes con pérdidas
- Plazos de presentación y modelos
- Errores fiscales más frecuentes
- Preguntas frecuentes
- Consulta gratuita y sin compromiso
Qué impuestos entran en juego y quién los paga
Vender una participación indivisa mueve tres o cuatro tributos a la vez, repartidos entre las dos partes. Confundir quién paga qué es el error que más disgustos provoca al llegar a la notaría.
| Impuesto | Lo paga | Cuándo se devenga | Sobre qué |
|---|---|---|---|
| IRPF | El vendedor | En la declaración del ejercicio siguiente | La ganancia patrimonial obtenida |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | El vendedor | En el plazo fijado por la ordenanza tras la transmisión | El incremento de valor del suelo urbano |
| ITP / TPO | El comprador | Al formalizar la compraventa | El valor de la cuota adquirida |
| AJD | El adjudicatario | Solo en extinción de condominio | El valor de la parte que se adquiere |
| Retención del 3 % | La ingresa el comprador | Si el vendedor no es residente fiscal en España | El precio de la operación |
Hay un dato transversal que conviene tener claro antes de nada: desde 2022 el valor de referencia de Catastro actúa como base imponible mínima en el impuesto de transmisiones y en el de sucesiones. Aunque vendas por menos, la Administración liquidará sobre ese valor salvo que consigas rebatirlo. Consúltalo en la sede del Catastro antes de fijar el precio.
IRPF: cómo se calcula la ganancia patrimonial de una cuota heredada
La fórmula es simple de enunciar y traicionera de aplicar: ganancia igual a valor de transmisión menos valor de adquisición, aplicando a ambos la proporción de tu cuota.
El valor de transmisión es el precio que recibes menos los gastos y tributos inherentes a la venta que tú soportes: plusvalía municipal, comisión de intermediación, certificado energético, cancelación registral de cargas.
El valor de adquisición es donde casi todo el mundo se equivoca. Si heredaste la cuota, no es lo que pagó tu padre por la casa en su día: es el valor que se declaró en el impuesto de sucesiones, más los gastos e impuestos que soportaste al adquirir. Es decir, la parte proporcional del propio impuesto de sucesiones, de la notaría, del registro y de la gestoría.
- Valor declarado en el impuesto de sucesiones, en la parte correspondiente a tu cuota.
- Impuesto de sucesiones efectivamente pagado, en esa misma proporción.
- Notaría, registro y gestoría de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Inversiones y mejoras posteriores, que no es lo mismo que gastos de conservación o reparación.
Guardar esas facturas puede valer mucho dinero, porque cada euro que sumas al valor de adquisición es un euro que no tributa. Y ojo con un matiz: si en su día se declaró en el impuesto de sucesiones un valor bajo para pagar menos, ahora ese valor bajo te penaliza en el IRPF. Es el clásico ahorro que se paga después.
La ganancia resultante tributa en la base del ahorro, con una escala progresiva por tramos que empieza en el 19 % para los primeros miles de euros y va subiendo conforme aumenta el importe. Los tramos y los tipos se revisan con cierta frecuencia, así que comprueba la escala vigente del ejercicio en el que vendes.
Existen supuestos de exención que conviene descartar antes de dar nada por hecho: la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, la reinversión del importe en una nueva vivienda habitual y la constitución de una renta vitalicia por mayores de 65 años con el límite legalmente previsto. En un proindiviso heredado que nunca fue tu vivienda habitual, lo normal es que ninguna resulte aplicable.
Plusvalía municipal: los dos métodos de cálculo
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana grava, en teoría, la revalorización del suelo. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional que anuló el sistema anterior, la normativa vigente ofrece dos formas de calcularlo y permite al contribuyente aplicar la que le resulte más favorable.
| Método | Cómo se calcula | Cuándo interesa |
|---|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años transcurridos | Cuando el suelo se ha revalorizado mucho |
| Real | Diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, aplicando la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total | Cuando la revalorización ha sido escasa |
Además, si no ha existido incremento de valor —vendes por menos de lo que se declaró al heredar— la operación no está sujeta. Pero esa inexistencia hay que acreditarla ante el ayuntamiento aportando ambos títulos, y hay que declararla en plazo aunque no salga cuota a pagar.
Los coeficientes, las bonificaciones y los plazos de presentación los fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, así que dos viviendas idénticas en municipios distintos pueden tributar de forma muy diferente.
En una venta de cuota, la plusvalía se liquida solo por el porcentaje transmitido, no por el inmueble entero. Y la paga el vendedor, salvo en el caso de vendedor no residente, en el que el adquirente responde como sustituto del contribuyente.
ITP y AJD según el tipo de operación
Aquí está la diferencia que más dinero mueve de todo el artículo, y depende únicamente de cómo se articule jurídicamente la operación.
- Vendes tu cuota a un tercero ajeno a la comunidad: es una compraventa. El comprador liquida ITP en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo de la comunidad autónoma donde esté el inmueble.
- Vendes tu cuota a otro copropietario sin que la comunidad se extinga: sigue siendo una compraventa sujeta a ITP, porque la copropiedad continúa existiendo entre los demás.
- Se disuelve por completo la comunidad y uno se adjudica el inmueble compensando en dinero: es una extinción de condominio y tributa por AJD, con un tipo notablemente inferior.
Ese matiz —que la comunidad se extinga del todo— es determinante. Si de cuatro comuneros salen dos y quedan dos, no hay disolución sino reducción, y la Administración suele tratarlo como transmisión sujeta a ITP. Lo explicamos con detalle en la guía sobre la extinción de condominio.
Recuerda también que, cuando vendes a un extraño, los demás comuneros pueden ejercer el retracto de comuneros y subrogarse en la compra. Eso no cambia tu fiscalidad: tú sigues declarando la misma ganancia.
Qué pasa si vendes con pérdidas
Es un escenario habitual en proindivisos, porque quien vende una cuota casi siempre acepta un descuento respecto al valor proporcional del inmueble. Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición, tienes una pérdida patrimonial, y una pérdida también se declara.
Las pérdidas de la base del ahorro se compensan primero con las ganancias patrimoniales del mismo ejercicio. Si queda saldo negativo, puede compensarse con rendimientos del capital mobiliario dentro del límite porcentual previsto en la ley, y lo que aún sobre se arrastra a los ejercicios siguientes durante el plazo legalmente establecido.
Dicho de otro modo: una venta en pérdidas puede reducir la factura fiscal de otras operaciones. Es un argumento que conviene poner sobre la mesa cuando se compara vender la cuota con esperar años a una división de la cosa común.
Plazos de presentación y modelos
| Trámite | Quién | Plazo orientativo | Dónde |
|---|---|---|---|
| IRPF, ganancia patrimonial | Vendedor | Campaña de la renta del ejercicio siguiente | Agencia Tributaria |
| Plusvalía municipal | Vendedor | El que fije la ordenanza, habitualmente 30 días hábiles | Ayuntamiento |
| ITP o AJD | Comprador o adjudicatario | Habitualmente 30 días hábiles desde la firma | Hacienda autonómica |
| Impuesto de sucesiones previo | Herederos | Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables | Hacienda autonómica |
| Retención de no residentes | Comprador | El previsto para el modelo correspondiente | Agencia Tributaria |
Errores fiscales más frecuentes
- Tomar como valor de adquisición lo que pagó el causante en lugar del valor declarado en la herencia.
- Olvidar sumar el impuesto de sucesiones y los gastos de la escritura de herencia al valor de adquisición.
- Fijar el precio por debajo del valor de referencia de Catastro sin prever que la liquidación se girará sobre ese valor.
- No declarar la plusvalía municipal cuando hay pérdida, creyendo que si no se paga no hay que presentar nada.
- Vender la cuota a otro comunero pensando que eso ya es una extinción de condominio y tributa por AJD.
- No conservar las facturas de las mejoras realizadas en el inmueble.
- Escriturar un precio inferior al real, lo que además de sanción fiscal puede reabrir el plazo del retracto.
Preguntas frecuentes
¿Pago IRPF si vendo mi parte de una casa heredada?
Sí, si obtienes ganancia. La ganancia es la diferencia entre el precio que recibes, minorado en los gastos de la venta, y el valor que se declaró en el impuesto de sucesiones más los gastos e impuestos de la adquisición, todo ello en la proporción de tu cuota. Si vendes por debajo de ese valor de adquisición, tendrás una pérdida patrimonial que también debes declarar.
¿Quién paga la plusvalía municipal en un proindiviso?
En una transmisión onerosa la paga el vendedor, y solo por el porcentaje que transmite, no por el inmueble completo. La excepción es que el vendedor no sea residente fiscal en España: en ese caso el adquirente responde como sustituto del contribuyente. Los plazos y coeficientes los fija la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento.
¿Una extinción de condominio tributa por ITP o por AJD?
Por AJD, siempre que la comunidad se extinga por completo, el bien sea indivisible y la compensación al resto de comuneros se abone en dinero. Si solo salen algunos comuneros y la copropiedad continúa, la Administración suele calificar la operación como transmisión sujeta a ITP, cuyo tipo es sensiblemente superior.
¿Qué valor de adquisición se toma en una herencia?
El valor declarado en el impuesto de sucesiones, no el precio que pagó en su día el fallecido. A ese importe se le suman el impuesto de sucesiones satisfecho y los gastos de notaría, registro y gestoría de la aceptación de herencia, así como las mejoras posteriores, todo en la proporción correspondiente a tu cuota.
¿Se puede compensar una pérdida patrimonial?
Sí. La pérdida se compensa primero con las ganancias patrimoniales del mismo ejercicio integradas en la base del ahorro. Si queda saldo negativo, puede compensarse con rendimientos del capital mobiliario dentro del límite porcentual legal, y el resto se arrastra a los ejercicios siguientes durante el plazo previsto en la normativa.
¿Y si vendo por debajo del valor de referencia de Catastro?
Puedes hacerlo, pero la Administración liquidará el impuesto de transmisiones tomando como base ese valor de referencia, no el precio real, salvo que se logre desvirtuarlo. Conviene consultarlo en la sede electrónica del Catastro antes de cerrar el precio y valorar si procede solicitar su rectificación.
Antes de calcular impuestos conviene saber de qué importe hablamos: aquí explicamos cuánto vale un proindiviso y, si el origen es familiar, cómo abordar la venta de tu parte de una casa heredada entre hermanos. En la guía principal están las cuatro salidas comparadas.
Consulta gratuita y sin compromiso
Podemos ayudarte a ordenar los números antes de que decidas: qué te quedaría limpio tras impuestos según vendas tu cuota o formalicéis una extinción de condominio. Sin coste y sin compromiso. Llámanos al 609 12 41 49 o al 609 05 96 81, o escríbenos a capitalprivado31@gmail.com y te respondemos con una valoración. Tienes todos nuestros datos en la página de contacto.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. La normativa estatal, autonómica y municipal cambia con frecuencia y cada caso tiene particularidades. Antes de tomar decisiones, consulta con un profesional.
Conviene ordenar los impuestos al vender un proindiviso por quién los paga: el IRPF y la plusvalía municipal son cosa del vendedor; el ITP o el AJD, del comprador o del comunero que se queda con la vivienda.