Respuesta corta: sí. En Madrid puedes vender tu parte de una vivienda en proindiviso sin pedir permiso a los demás copropietarios. El artículo 399 del Código Civil te reconoce plena libertad para disponer de tu cuota. Solo tienes que respetar el derecho de retracto de los otros comuneros y liquidar tus impuestos en plazo. Vender un proindiviso en Madrid tiene una ventaja añadida: la Comunidad aplica unos tipos de ITP y AJD entre los más bajos de España.
Contenido de esta guía
- Qué ley se aplica a un proindiviso en Madrid
- Impuestos al vender un proindiviso en la Comunidad de Madrid
- Dónde se tramita: notaría, Registro de la Propiedad y juzgados de Madrid
- El retracto de comuneros: tienes que contar con esos nueve días
- Cómo se valora una participación indivisa en Madrid
- Pasos para vender tu parte en Madrid
- Preguntas frecuentes
- Valoración gratuita y sin compromiso
La Comunidad de Madrid no tiene un derecho civil propio en materia de propiedad, así que tu proindiviso se rige por el Código Civil común, igual que en la mayor parte de España. Lo que sí es específicamente madrileño es la fiscalidad: los tipos de ITP y de AJD que aprueba la Comunidad, y la plusvalía municipal que fija cada ayuntamiento. Esa es la parte que conviene mirar con lupa antes de firmar.
Qué ley se aplica a un proindiviso en Madrid
La copropiedad se regula en los artículos 392 a 406 del Código Civil. De ahí salen las tres reglas que más te van a afectar:
- Puedes vender, hipotecar o donar tu cuota cuando quieras (artículo 399 del Código Civil), aunque los demás se opongan. Lo que no puedes es vender la vivienda entera por tu cuenta.
- Nadie está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400 del Código Civil). Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede pedir la división de la cosa común ante el juzgado.
- Si vendes tu parte a un extraño, los demás comuneros tienen nueve días para ejercer el retracto de comuneros y quedarse con ella por el mismo precio.
Esto es distinto en Cataluña, donde la comunidad ordinaria indivisa se rige por el libro quinto del Código Civil catalán y los plazos de tanteo y retracto son mucho más largos. En Madrid, en cambio, se aplica el régimen general sin matices autonómicos.
Impuestos al vender un proindiviso en la Comunidad de Madrid
Aquí es donde Madrid marca diferencia. La Comunidad tiene competencia para fijar los tipos de ITP y AJD, y los que aplica están entre los más bajos de España. Eso abarata la operación para el comprador y, en la extinción de condominio, para el comunero que se queda con la vivienda.
ITP: el 6 % que paga el comprador
Cuando vendes tu cuota a un tercero, el comprador liquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El tipo general en la Comunidad de Madrid es del 6 % sobre el valor de lo transmitido, frente al 10 % o más de otras comunidades. Existen tipos y bonificaciones específicos (por ejemplo, para familias numerosas o para quien adquiere su vivienda habitual), pero en la compra de una participación indivisa lo habitual es el tipo general.
Tú, como vendedor, no pagas ITP. Es importante tenerlo claro porque muchos propietarios descartan la venta pensando que ese 6 % sale de su bolsillo.
AJD en la extinción de condominio: el 0,75 %
Si la salida no es una venta a un tercero sino que un copropietario se queda con todo compensando a los demás, no hay ITP: la operación tributa por Actos Jurídicos Documentados. El tipo general de AJD en la Comunidad de Madrid es del 0,75 %. La base sobre la que se calcula ha sido discutida durante años; el Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de octubre de 2018, se pronunció a favor de calcularla sobre el valor de la parte que se adjudica y no sobre el valor total del inmueble, criterio que ha reducido notablemente el coste de estas operaciones. Tienes el detalle en la guía de extinción de condominio.
Plusvalía municipal: la paga el vendedor y la fija tu ayuntamiento
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana no es autonómico sino municipal. Cada ayuntamiento madrileño aprueba su propia ordenanza dentro de los límites del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, de modo que la cuota por vender la misma cuota indivisa no es igual en la capital que en Alcalá de Henares, Getafe o Torrelodones. Se declara ante el ayuntamiento donde esté el inmueble, normalmente en un plazo de treinta días hábiles desde la firma.
Dos cosas que conviene recordar: puedes elegir entre el método objetivo y el método real de cálculo, y si vendes con pérdida respecto a lo que costó la adquisición no hay impuesto que pagar, aunque sí obligación de declararlo.
IRPF: la ganancia patrimonial
La ganancia o pérdida por la venta de tu cuota va a la declaración de la renta del ejercicio siguiente, dentro de la base del ahorro. Se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición de tu parte, no del inmueble completo. Si la recibiste en herencia, el valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones más los gastos e impuestos que pagaste entonces. Lo desarrollamos en la guía de impuestos al vender un proindiviso.
| Operación | Impuesto principal | Tipo en Madrid | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| Vendes tu cuota a un tercero | ITP | 6 % (tipo general) | El comprador |
| Vendes tu cuota a un tercero | IRPF y plusvalía municipal | Según ganancia y ordenanza municipal | Tú, como vendedor |
| Un comunero se queda con todo (extinción de condominio) | AJD | 0,75 % | Quien se adjudica el inmueble |
| Vendéis la vivienda entera de común acuerdo | ITP | 6 % (tipo general) | El comprador |
| Adjudicación en subasta tras división judicial | ITP | 6 % (tipo general) | El adjudicatario |
Para que veas por qué la ubicación importa tanto, esta es la diferencia de tipos entre las tres comunidades donde más consultas recibimos:
| Comunidad autónoma | ITP general en inmuebles | AJD (cuota gradual) |
|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6 % | 0,75 % |
| Cataluña | Escala del 10 % al 13 % según el valor | 1,5 % en adjudicaciones por disolución de comunidad |
| Comunitat Valenciana | 9 %, y 11 % por encima de 1.000.000 € | 1,4 % |
Dónde se tramita: notaría, Registro de la Propiedad y juzgados de Madrid
La venta de una cuota indivisa se formaliza en escritura pública ante notario. Puedes elegir libremente la notaría en cualquier punto de España, no tiene que ser la más próxima al inmueble, y en la práctica se firma donde resulte más cómodo para las partes.
- Autoliquidación del ITP: se presenta ante la Comunidad de Madrid con el modelo 600, normalmente dentro de los treinta días hábiles siguientes a la firma.
- Registro de la Propiedad: la escritura se inscribe en el registro que corresponda por la ubicación de la finca. La capital está dividida en numerosos distritos hipotecarios, así que dos pisos en barrios distintos de Madrid pueden inscribirse en registros diferentes.
- Juzgados: si hay que acudir a la vía judicial, el procedimiento se sigue ante los Juzgados de Primera Instancia del partido judicial donde esté el inmueble. En la ciudad de Madrid son los del complejo de Plaza de Castilla.
- Plusvalía municipal: ante el ayuntamiento del municipio donde esté la vivienda, no ante la Comunidad.
El retracto de comuneros: tienes que contar con esos nueve días
El artículo 1522 del Código Civil concede a los demás copropietarios un plazo de nueve días para subrogarse en la compra de tu cuota en las mismas condiciones. El plazo corre desde que conocen la venta, y ese es precisamente el punto que genera pleitos: si nadie les notificó nada de forma fehaciente, pueden sostener que se enteraron mucho después.
La forma de cerrar ese riesgo es sencilla: comunicar por burofax o acta notarial el precio y las condiciones antes de firmar, y esperar a que transcurra el plazo. Un comprador profesional serio te lo va a pedir. Lo explicamos con detalle en la guía del retracto de comuneros.
Cómo se valora una participación indivisa en Madrid
El punto de partida es el valor de mercado del inmueble completo. Sobre él se aplica tu porcentaje de cuota y, a continuación, un descuento por indivisión: nadie paga por una parte de una casa lo mismo que pagaría por la casa entera, porque quien compra asume la incomodidad de convivir con otros propietarios y, muy a menudo, un procedimiento judicial.
Ese descuento no es un porcentaje fijo. Depende sobre todo de cuántos comuneros hay, de si la vivienda está libre u ocupada, de si existe hipoteca pendiente y de la actitud del resto de propietarios. Un piso vacío en un barrio con demanda y dos únicos copropietarios que se llevan bien se acerca mucho al valor proporcional; una vivienda ocupada por un comunero enfrentado con los demás se aleja bastante. Tienes la metodología completa en cuánto vale un proindiviso.
Un dato madrileño que sí conviene mirar: el valor de referencia del Catastro actúa como base mínima a efectos de ITP y de Sucesiones. Aunque tú vendas por debajo, Hacienda puede liquidar sobre ese valor de referencia, y eso afecta al coste total de la operación. Se consulta gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro.
Pasos para vender tu parte en Madrid
- Reúne la documentación: nota simple del Registro, escritura de adquisición o de aceptación de herencia, último recibo del IBI y certificado de deuda de la comunidad de propietarios.
- Comprueba en la nota simple cuál es exactamente tu cuota y si hay cargas: hipoteca, embargos o anotaciones preventivas.
- Pide una valoración de tu participación, no del inmueble completo.
- Notifica de forma fehaciente al resto de comuneros el precio y las condiciones de la venta, para dejar cerrado el retracto.
- Firma la escritura de compraventa de cuota ante notario.
- Liquida la plusvalía municipal ante el ayuntamiento correspondiente en el plazo establecido.
- Declara la ganancia o pérdida patrimonial en tu IRPF del ejercicio siguiente.
Preguntas frecuentes
¿Necesito el permiso de mis hermanos para vender mi parte en Madrid?
No. El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu cuota sin autorización del resto de copropietarios. Lo único que tienen los demás comuneros es un derecho de retracto: nueve días para quedarse con tu parte por el mismo precio y en las mismas condiciones que hayas pactado con el comprador.
¿Qué impuestos pago yo como vendedor de un proindiviso en Madrid?
Dos: la plusvalía municipal, que se liquida ante el ayuntamiento donde está la vivienda, y la ganancia patrimonial en tu IRPF del ejercicio siguiente. El ITP no lo pagas tú, lo paga el comprador.
¿Cuánto ITP paga el comprador de mi parte en la Comunidad de Madrid?
El tipo general del ITP en la Comunidad de Madrid es del 6 % sobre el valor de lo transmitido, uno de los más bajos de España. Existen tipos reducidos y bonificaciones para supuestos concretos, así que conviene comprobar el tipo vigente en la fecha de la operación.
¿Y si en lugar de vender a un tercero se queda un hermano con la casa?
Entonces no hay ITP sino AJD, cuyo tipo general en Madrid es del 0,75 %. Es la llamada extinción de condominio y suele ser la salida más barata cuando uno de los copropietarios puede pagar a los demás.
¿Puedo vender mi parte si un copropietario vive en la vivienda?
Sí. La ocupación por otro comunero no bloquea la venta de tu cuota, aunque sí influye en el precio porque el comprador asume esa situación. Si el ocupante usa la vivienda en exclusiva, el resto de copropietarios puede reclamarle una compensación por ese uso.
¿Se aplica alguna ley madrileña propia a los proindivisos?
No en la parte civil: la Comunidad de Madrid no tiene derecho civil propio en materia de propiedad, así que se aplican los artículos 392 a 406 del Código Civil. Lo autonómico son los tipos de ITP y AJD, y lo municipal es la plusvalía.
Valoración gratuita y sin compromiso
Compramos participaciones indivisas de viviendas en Madrid y en el resto de la Comunidad. Te decimos qué pagamos por tu parte sin que tengas que convencer a nadie, sin gastos para ti y sin compromiso.
Llámanos al 609 12 41 49 o al 609 05 96 81, o escríbenos a capitalprivado31@gmail.com y te respondemos con una valoración. Tienes todos nuestros datos en la página de contacto. Te decimos lo que pagamos por tu parte y tú decides.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Los tipos de ITP y AJD citados son los publicados por la Comunidad de Madrid y la plusvalía municipal depende de la ordenanza de cada ayuntamiento. La normativa tributaria cambia con frecuencia: comprueba siempre el tipo vigente en la fecha de la operación y consulta a un abogado, asesor fiscal o notario antes de tomar una decisión.
En resumen, vender un proindiviso en Madrid combina el régimen civil común con la fiscalidad autonómica más favorable del país. Eso amplía el margen de negociación y facilita que la operación se cierre.